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相続の場面では、不動産の問題が出てくることがしばしばあります。

被相続人が所有・居住していた不動産について、売却を検討することもあるでしょう。

また、被相続人が所有していた不動産を引き継ぐ代わりに、他の相続人に代償金を支払うこととすることも考えられます。

こうした場面では、不動産に強い専門家に相談するのが良いでしょう。

ここでは、不動産の売却を検討する場面について、どのような専門家に相談すべきかを説明したいと思います。

被相続人が所有していた不動産について、利用する予定がなく、不動産の管理の不安もある場合には、不動産の売却を検討することがあります。

このような場面では、不動産仲介業者に依頼し、不動産の買手を探してもらうこととなります。

不動産仲介業者に依頼する場合には、専門家が不動産仲介業者と連携して行動すべき場面があります。

たとえば、売却に先立って、不動産の名義変更を行う必要があります。

この場合には、不動産仲介業者と協議の上、いつまでに遺産分割協議をまとめ、相続登記を行う必要があるかを検討する必要があります。

また、不動産を売却して相続税の納付に充てる場合には、基本的には、相続開始後１０か月以内に、売却手続を完了し、売却代金の入金まで至っている必要があります。

このような場合には、不動産仲介業者と協議の上、限られた期間で、いくら以上で売却する必要があるかを検討する必要があります。

このように、相続の場面では、不動産仲介業者と専門家が連携すべき場面が、しばしばあります。

この点の連携が不十分であると、売却までに不動産の名義変更が行えなかったり、相続税の納付の期限までに不動産の売却代金の入金が間に合わなかったりするおそれがあります。

以上から、相続問題は、不動産仲介業者と十分に連携できる専門家に相談するのが望ましいことがあります。

不動産に強い専門家と言うと、いろいろな説明の仕方がありますが、１つのポイントとしては、不動産仲介業者と十分に連携できる専門家であると言うことができます。

私たちも、不動産仲介業者との連携に力を入れて取り組んでおります。

相続についてお悩みの方はご相談ください。

相続の場面では、不動産をどのように評価するかは、重要な課題になってきます。

特に、弁護士、税理士にとっては、不動産をどのように評価するかは、結論を大きく左右します。

以下では、それぞれの専門家にとって、不動産評価が結論にどのような影響を及ぼすかについて、説明したいと思います。

弁護士は、特に遺産分割や遺留分侵害額請求の場面で、不動産評価を行う必要があります。

不動産評価の結果次第で、相手方から支払を受ける金額、相手方に支払う金額が、大きく変わってくるからです。

不動産の評価は、正確に行うのであれば、不動産鑑定士に依頼し、評価額を鑑定してもらいます。

しかし、現実には裁判所の鑑定により選任された不動産鑑定士でない限り、不動産鑑定士の中立性が担保されているとは言えないという問題があります。

また、裁判所の手続が進められている場合であっても、家庭裁判所は、必ずしも、鑑定手続を実施するとは限りません。

裁判所が、双方の主張の中間値を採用する等し、鑑定手続によらない評価を図ることもあります。

このため、不動産鑑定士に鑑定を依頼するまでに至ることは、稀であると言えます。

このため、弁護士にとっては、鑑定以外で何らかの合理的な評価方法を策定し、その評価結果に基づき、相手方との交渉を説得的に行うことが重要になってきます。

実務上は、不動産仲介業者に協力を依頼し、査定書を作成する、公示地価、路線価、固定資産評価額等を参照し、評価額を算定する等の対応を取ることが多いです。

税理士は、相続税等の申告の場面で、不動産の評価を行う必要があります。

不動産評価の結果次第で、相続財産の総額が変動し、納付すべき税額も変動してくることとなります。

相続税等の申告では、不動産の評価方法は、財産評価基本通達等に記載されたルールにしたがって行います。

こうしたルールの中には、不動産を特別に減額することを認める内容のものがあります。

ところが、詳しくない税理士であれば、このようなルールの存在を知らないこともあります。

このため、不動産を特別に減額できる場合に該当するかどうかの判断は、税理士によって大きく異なる可能性があります。

このように、不動産評価をどのように行うかは、結論に大きく影響します。

不利にならない解決とするためにも、不動産評価に強い専門家に依頼すべきでしょう。

相続に関与する専門家は様々です。

様々な専門家のうち、どの専門家に相談すべきかは、現在問題となっているのが何であるかによっても異なります。

ここでは、それぞれの専門家に、どのような問題について相談すべきかを説明したいと思います。

⑴　弁護士

⑵　税理士

⑶　司法書士

このように、それぞれの専門家は、それぞれが主として関与する分野をもっています。

とはいえ、現実には、複数の問題が絡み合っていることも多いです。たとえば、相続人間の意見調整を行いつつ、相続税申告を行わなければならないこともあります。

また、そもそも、どのような問題が生じる可能性があるのかを判別し難いこともあるでしょう。

この点を踏まえると、複数の領域をカバーしている専門家か、複数の専門家が連携して対応することができる相談先に相談するのが望ましいのではないかと思います。

私たちは、各分野の専門家が連携してご相談に対応する体制を作っています。

相続問題についてお困りのことがありましたら、お気軽にお問い合わせください。

遺産分割においては、亡くなった方が所有していた財産を、相続人間でどのように分けるかを決めなければなりません。

遺産の大部分が預貯金等の金融資産でしたら、残高を割算して、各自の取得額を算定することができますが、遺産の大部分が不動産等でしたら、各自の取得分をどのように調整するかについて、協議を重ねる必要が出てきます。

ここでは、不動産等について、どのような分割方法が用いられるかについて、紹介を行いたいと思います。

個々の財産をそのまま分割する方法です。

この場合は，一つ一つの財産について，相続人の誰が取得するのかを決めていくことになります。

土地や建物については，一部を分筆した上で，相続人に取得させることもあります。

この場合には，分筆登記の手続きを行う必要があります。

この方法を用いれば，財産の現状を維持することができます。

実際には，それぞれの相続人が取得する財産が相続分におおむね等しくなるようにすることが困難である場合も多く，その場合には，次の代償分割を検討することになります。

一部の相続人が，相続分を超える額の遺産を取得し，その代わりに，他の相続人に対して，代償金を支払う方法です。

財産の現状を変更したくない場合に，この方法を用いるメリットがあります。

たとえば，特定の相続人が事業を承継する予定であり，その相続人に事業用財産を単独で承継させたい場合に，利用されることが多いです。

また，相続人の１人が建物に居住しており，その相続人に建物を単独で承継させるのが適切である場合にも，代償分割が利用されることがあります。

代償分割においては，代償金を負担する相続人に資力があるかどうかが問題となることが多いです。

遺産を第三者に売却し，売却代金を相続人間で配分する方法です。

遺産分割協議においては，相続人間で，遺産の売却方法についても，合意をする必要があります。

相続財産を現金化することにより，個々の財産の評価額に影響されることなく，自由に分割することができなす。

しかし，被相続人の財産をそのままの形で利用することはできなくなります。

遺産を相続人の共有とする方法です。

共有状態が継続することにより，将来において紛争の火種となる可能性があるため，相続人間に争いがない場合に限った方が良いとされています。

このように、遺産分割では、複数の分割方法を検討し、相続人全員が合意できる分割方法が何であるかについて、協議を重ねる必要があります。

どのような分割方法が適切かについては、ケースバイケースになる部分もありますので、専門家にご相談いただいた方が良いことも多いと思います。

遺産分割についてのご相談がありましたら、お問い合わせください。

相続放棄は、基本的に、相続の開始を知った時から３か月以内にしなければなりません。

相続の開始を知った時から３か月が経過すると、単純承認したものと扱われ、被相続人のプラスの財産とマイナスの債務を引き継いだものとされてしまいます。

なお、３か月の期間については、初日不算入で計算することとされています。

したがって、相続の開始を知った日が２月２６日の場合は、５月２６日までに、相続放棄の申述書を管轄権のある家庭裁判所に提出しなければなりません。

家庭裁判所が夜間窓口を設けている場合は、５月２６日の午後１１時５９分までに申述書を夜間窓口に提出すれば、期間内に申述を行ったものと扱われます。

３か月の期間の始まりは、相続の開始を知った日であり、被相続人が亡くなった日ではありません。

このため、被相続人と交流がなく、被相続人が亡くなった事実を長期間知らなかった場合には、実際に被相続人が亡くなったことを知った時から、３か月の期間が計算されることとなります。

実際、被相続人が亡くなってから１０年後に相続の開始を知った事案でも、相続放棄の申述が受理された例があります。

また、相続が開始したこと自体は知っていたが、被相続人に財産も負債も全く存在しないと信じていた場合にも、相続放棄の申述が認められる可能性があります。

この場合には、被相続人の財産、負債の存在を知ってから３か月間が、相続放棄の申述が認められる期間になります。

もっとも、基本的に、家庭裁判所は、被相続人が亡くなった時点で、相続人が相続の開始を知っていた可能性があるのではないかと考えます。

このため、被相続人が亡くなってから長期間が経過してから相続放棄の申述が行われた場合には、家庭裁判所に、具体的な事情を説明する必要が生じてきます。

場合によっては、審問に付されることとなり、家庭裁判所への出頭が求められたり、被相続人との生前の交流状況等の調査が行われたりする可能性があります。

こうした事案では、あらかじめ、申述書とともに、被相続人との生前の交流状況等を記載した書面を提出した方が良いこともあるでしょう。

以上のとおり、相続放棄には、期限がありますので、お早めにご相談いただいた方が良いものと思います。

また、被相続人が亡くなってから長期間が経過した後の相続放棄については、家庭裁判所にどのような説明を行うかについて、検討を要することがあります。

これらの点につきましては、専門家にご相談いただいた方が良いものと思います。

遺言は、思いどおりの相続を実現するための手段です。

たとえば、個々の相続財産について、相続人の間でどのように分けるかを決めておくことができます。

決め方によっては、ある相続人については多めに、ある相続人については少なめにというように、財産を分けることもできます。

さらに、相続人以外の方に財産を分けることもできます。

遺言を作る意味は、これだけにとどまりません。

遺言を作ることによって、相続が始まった後に、相続人の間で紛争が起きることを、事前に防ぐことができます。

遺言がない場合は、相続が始まると、財産の分け方を決めるために、遺産分割協議をしなければなりません。

協議がスムーズにまとまる場合は良いのですが、まとまらなければ、遺産の分割方法を巡って、調停や審判で長期間にわたって争うことも、しばしばおこります。

特に、事業を承継させる必要がある場合には、いったん紛争が起きてしまうと、事業に支障をきたし、事業を続けることが困難になることもあります。

そこで、遺言を作り、遺産の分割の仕方をあらかじめ決めておけば、このようなトラブルを事前に避けることができるのです。

遺言は、自分で自筆することにより、作ることができます（自筆証書遺言）。

しかし、自筆証書遺言を作るにあたっては、法律のルールを守る必要があります。

遺言書を訂正のために書き換える場合でさえ、法律はルールを設けています。

このようなルールを守らなければ、せっかく作った遺言も、無効とされてしまいます。

また、文言の書き方次第で、遺言の内容が実現されなかったり、スムーズに実現されなかったりすることがあります。

遺言を、公証役場に手数料を支払い、公証人に作ってもらうこともできます（公正証書遺言）。

公証人の面前で、一定の手続きに従って作成されますので、遺言が無効とされる危険性は低いといえます。

ただ、公正証書遺言については、証人が２人必要ですから、秘密保持の点で不安があるとされています。

また、公証人を呼んで、一から遺言を作っていくということはあまりなく、あらかじめ遺言の原案を作ってから、公証人を呼び、手続きを進めることが多いです。

私たちは遺言の作成を全面的にサポートします。

相続についてのご希望をうかがい、法律のルールにのっとり、トラブルをできるだけ避けられる遺言の案を提示させていただきます。

すでに遺言を作られている場合も、ご相談いただければ、法的視点からチェックさせていただきます。

公正証書遺言をご希望される場合にも、相続についてのご希望をうかがった上で、公証人に伝える遺言の原案を作成させていただきます。

証人２人についても、公証役場と協議して手配することもできますので、秘密が漏れるという心配はありません。

遺言書の保管方法に不安がある場合にも、ご相談下さい。

相続が始まった後に、遺言がスムーズに実現されるか不安がある場合には、遺言書で専門家を遺言執行者に指定することも、検討させていただきます。

専門家に相続についての相談を行う場面は、あまり多くないかもしれません。

いざ専門家に相談するとなると、どのような流れになるのかについては、疑問に思われる方も多いと思います。

ここでは、専門家に相談する際のおおむねの流れを説明いたします。

相談前については、必ずしなければならないというわけではありませんが、事前に準備を行っておいた方が、スムーズに相談することができ、専門家からも的確な回答が得られやすいと思います。

たとえば、事前に、どのようなことを相談したいかをまとめておくことが考えられます。

事前に相談したいことをまとめておくと、相談の際、すぐに本当に質問したいことを質問することができます。

質問したいことがまとまっていないと、相談の際、現状を説明するだけで終わってしまい、本当に質問したいことは質問できず、疑問点だけが残ったままになってしまうおそれもあります。

このような事態にならないようするためには、メモ書き程度のものでも構いませんので、あらかじめ、どのようなことを質問するかをまとめておくのが良いでしょう。

また、相続は、前提となる情報が多く、わずかな違いによって結論が大きく異なる傾向にあります。

この点を踏まえると、あらかじめ、親族関係や相続財産についての情報をまとめておいた方が良いでしょう。

そうそれば、短時間で効率的かつ正確に、前提となる情報を伝えることができるからです。

この点をまとめる際も、メモ書き程度のもので構わないでしょう。

専門家によって、相談の際の流れは、少々異なってくるでしょう。

相談者から、前提となる情報を伝え、疑問点を伝えた上で、専門家が個別の疑問点について回答する流れになることがあります。

他方で、専門家が重要と考えるポイントを質問し、専門家の側で問題点を指摘した上で、相談者の疑問点に回答するという流れになることもあります。

一概にどちらの形が望ましいと言うことはできず、相談者や相談内容によっても、適切な相談の流れは異なってきます。

当法人は、ご相談いただく際の雰囲気から、最も適切と思われる流れで、お話をいたします。

相談後も、専門家の関与が必要となる場合は、正式に依頼するかどうかを検討することとなります。

この場合は、専門家と協議し、どのような範囲について、どのような費用負担で依頼するかを確定し、正式な委任契約が成立することとなります。

相続財産の調査にあたっては、特に金融資産の調査の必要性が大きいと思います。

これは、被相続人が保有していた預貯金や株式、投資信託、債券について、相続人が相続発生時点で詳細な情報をもっていることは、ほとんどないからです。

相続発生後に被相続人が保有していた金融資産を調査する場合は、どのような調査方法を用いれば良いのでしょうか？

ここでは、専門家による金融資産の調査方法の概略を説明します。

預貯金の調査の手がかりは、多くの場合、被相続人の自宅に残されている通帳、証書になります。

通帳、証書が残されていると、その銀行、支店に口座が存在する可能性が高いです。

古い通帳であっても、現在まで取引が続いている可能性があります。

このため、通帳、証書が残されている銀行、支店については、一通り問い合わせを行い、口座の有無と残高を確認します。

その際は、その銀行、支店に、通帳、証書で明らかになっている口座以外の口座が存在する可能性もありますので、すべての口座の有無と残高を照会します。

また、銀行を窓口として、投資信託や債券の取引が行われていることもしばしばありますので、投資信託や債券についても照会の対象とします。

それでは、通帳、証書で銀行、支店を特定することができない場合は、どうすれば良いのでしょうか？

たとえば、他の相続人が通帳、証書を保管してしまっており、その相続人から何らの情報も明かされないことがあります。

また、被相続人が通帳、証書を紛失していることもあるでしょうし、近年ですと、ペーパーレス化により、通帳、証書が発行されていないこともあります。

このようなときは、被相続人の住所の近隣の銀行、支店を一通り調査対象とすることも検討します。

また、銀行で応じていただける場合には、直接問い合わせを行った支店だけではなく、他の支店も含めて、取引の有無を確認します（全店照会）。

株式、投資信託、債券の調査の手がかりは、証券会社から被相続人の自宅に届く、取引残高報告書です。

取引残高報告書が届くと、その証券会社や銀行、支店で取引が存在することが分かります。

また、取引残高報告書の内容を確認すると、報告書発行時点での株式、投資信託、債券の残高を確認することもできます。

株式、投資信託、債券についても、預貯金について説明したのと同じ理由から、残高報告書を確認できないことがあります。

このようなときは、証券保管振替機構の登録済加入者情報の開示請求を用いることにより、被相続人が有価証券についての取引を行っていた証券会社や銀行、支店を特定することもできます。

相続分野は、各専門家が協力して対処すべき必要性が高いです。

この点は、他の専門分野とは異なる、相続分野の特徴だと思います。

相続分野では、多種多様な専門家が登場します。

相続人の間で意見の対立があり、協議をまとめる必要があるときには、弁護士が登場します。

相続財産に不動産が存在しており、不動産の名義変更が必要なときには、司法書士が登場します。

基礎控除額を越える相続財産が存在するため、相続税の申告と納付をしなければならないときには、税理士が登場します。

やや特殊な例ですが、農地を特定遺贈によって名義変更するときには、行政書士が登場することもあります。

そして、複数の専門家が登場するときには、各専門家が協力して対処しなければならないことが多いです。

各専門家が協力することができなければ、相続問題のすべてを解決することができず、最悪の場合、問題が先送りになってしまうおそれがあります。

ここでは、１つの失敗例を紹介し、各専門家の協力の重要性を説明します。

この案件では、ある人が遺言の作成を希望していました。

遺言者には子がおらず、兄弟姉妹が法定相続人となることが予想されました。

遺言者は、所有している土地の１つに、甥夫婦が自宅を建築して使用していたため、この土地を甥夫婦に引き継ぐことを希望していました。

そこで、遺言者は、弁護士に依頼し、遺言書を作成してもらいました。

当時、甥夫婦の父母が存命であり、甥夫婦がいずれも遺言者の法定相続人ではなかったため、甥夫婦に土地を遺贈するとの内容の遺言が作成されることとなりました。

その後、遺言者が亡くなり、甥夫婦は、遺言に基づき、土地の名義変更を司法書士に依頼しました。

ところが、司法書士からは、土地の名義変更をすることはできないとの連絡がありました。

その理由は、以下のとおりです。

甥夫婦が自宅用に使用している土地は、現況は宅地であるものの、地目が畑になっていました。

このため、特定遺贈により名義変更をする場合には、農業委員会の許可を得なければならないこととなります。

農業委員会の許可を得ることができなければ、地目が畑である土地について、特定遺贈による名義変更を行うことはできません。

甥夫婦は、農業関係者ではありませんでしたので、農業委員会の許可を得ることは期待できません。

このため、甥夫婦が取得したはずの土地については、名義変更ができないままとなってしまいました。

このような事態を避けるためには、あらかじめ、弁護士と司法書士や行政書士が協議し、どのような遺言であれば名義変更ができるか、検討を行っておくべきでした。

このような検討を行えば、たとえば、生前に地目変更登記を行う等の対処ができたはずです。

以上の例からも、相続分野で各専門家が連携して対処する必要性の大きさが分かると思います。

このため、相続に関する相談をされる場合は、専門家同士の連携に力を入れている事務所にご相談されることをお勧めいたします。

相続では、相続人の調査が必要不可欠です。

相続人が限られている場合は、誰が相続人であるかは自明のことだから、相続人の調査を改めて行う必要はないのではないかと思われることもあるかもしれません。

しかし、相続では、相続人が誰であるかを、第三者に対して証明する必要があり、そのためには、公的記録での調査が欠かせません。

たとえば、不動産や預貯金の相続手続を行う場合には、すべての相続人が書類作成に関与する必要がありますので、法務局や銀行に対して、相続人が誰であるかを公的記録で証明する必要があります。

些細な調査漏れによって、後で、新たに相続人が存在することが判明した場合には、手続を最初からやり直さなければなりません。

以下では、公的記録によって相続人を調査するときの具体的な方法について説明します。

相続人の調査は、公的記録で行う必要があるものの、事前に、親族関係を把握している親族から、親族関係を聞いておくのが望ましいと思います。

このような情報を得ておくと、戸籍等の調査を行った際、調査漏れの有無をチェックする手がかりになるからです。

たとえば、戸籍を一通り取得したはずなのに、親族から聞いていた相続人が戸籍に記載されていない場合には、戸籍の取得漏れがある可能性があります。

相続人の調査で取得すべき公的記録は、戸籍です。

戸籍については、本籍地のある市町村役場で取得することができます。

相続人の調査では、どのような相続関係であっても、共通して、被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて取得する必要があります。

被相続人の出生から死亡までで、本籍地の移動（転籍）があったときは、転籍前の戸籍も転籍後の戸籍も取得しなければなりません。

また、被相続人の出生から死亡までで、法改正等による戸籍の作り直し（改製）がなされたときも、改製前の戸籍も改製後の戸籍も取得しなければなりません。

結婚や離婚、養子縁組や離縁等の身分関係の変動があったときも同様です。

さらに、本籍地の変更があり、別の市町村に本籍地が移った場合には、それぞれの市町村役場で戸籍の取得の手続を行う必要があります。

このため、新しい戸籍の記載内容から、その前の本籍地を確認し、その前の本籍地の市町村役場において、古い戸籍を取得する手続を行う必要も出てきます。

何度も本籍地が変更されている場合は、いくつもの市町村役場で戸籍を取得する手続を行わなければなりません。

被相続人の戸籍以外でどのような戸籍を取得する必要があるかは、相続関係によって違ってきます。

被相続人の子だけが相続人になるときは、被相続人の出生から死亡までの戸籍に加えて、被相続人の子の現在の戸籍を取得すれば良いこととなります。

他方、被相続人に子がおらず、被相続人の父母も存命ではないため、被相続人の兄弟姉妹が相続人になるときは、被相続人の父母の最後の戸籍、被相続人の兄弟姉妹の現在の戸籍も取得する必要があります。

以上のとおり、相続人の調査の際には、複数の市町村役場で戸籍を取得する必要がある可能性があります。

相続関係によっては、何十枚もの戸籍を取得しなければならない可能性もあります。

また、戸籍の内容を精査し、漏れがないかどうかをチェックすることも必要になってきます。

これらを確実かつスムーズに行いたい場合は、相続人の調査を専門家に依頼することもできます。

相続に関係する専門家は，弁護士，税理士，司法書士等，様々です。

たとえば，相続について，相続人間の意見調整が必要になった場合には，弁護士が関与する必要があります。

相続税の申告が必要になった場合には，税理士が関与する必要があります。

相続した不動産の登記が必要になった場合には，司法書士が関与することが多いでしょう。

ここで注意しなければならないのは，多くの場合，それぞれの専門家は，別の専門家の仕事について，詳しい知識をもっているわけではないということです。

このため，相続では，特定の専門家の知識に基づいて処理を行ったものの，その処理が，他の専門家から見ると，適切ではないということが起きやすいのです。

たとえば，弁護士が相続人の意見をまとめて遺産分割協議書を作成したものの，不動産の登記を行うことができない，税理士が申告のために書類を作成したものの，その書類では，相続人間の意見が適切に調整されていないといったことも起こり得ます。

このように，相続では，他の専門家の知識も含めて，網羅的に把握している必要があることとなります。

相続では，事案のわずかな違いによって，どのような処理をすべきかが大きく変わってきます。

たとえば，不動産の名義変更の仕方１つを取っても，遺言に「相続させる」と記載されているか，「遺贈する」と記載されているか，遺言執行者が指定されているかどうか等によって，登記申請の仕方が変わってきます。

このような，事案のわずかな違いを踏まえて，どのような処理をすべきかについて，詳細な知識をもっておく必要があります。

また，相続では，様々な分野で，取り扱いの変更が起きています。

たとえば，相続法の改正により，配偶者居住権の制度が新設されたり，遺留分の計算方法が変更されたりしたことは，記憶に新しいです。

他にも，農地法上の許可が必要な範囲が変更される等，様々な場面で，取り扱いの変更がなされています。

このような取り扱いの変更に対応するためには，様々な分野についての最新の知識をもっておく必要があります。

以上から，相続の場面では，網羅的，詳細かつ最新の知識をもち，これを活用することができる専門家に依頼するべきでしょう。

そのためには，相続問題に特化した専門家へのご相談をお勧めします。

相続の手続は，相続人全員の合意に基づいて行う必要があります。

銀行，証券会社等で相続の手続を行う場合も，基本的には，相続人全員の実印の押印と，相続人全員の印鑑証明書の提出を求められます。

このため，連絡をとることができない相続人がいると，基本的には，相続の手続を進めることができないこととなってしまいます。

それでは，どうしても連絡をとることができない相続人がいる場合は，どのようにすれば手続を進めることができる状態を作ることができるのでしょうか？

このような場合には，相続人の住所の調査を試みることとなります。

相続人の現在戸籍を取得済みである場合は，これを手がかりに，相続人の住民票や戸籍の附票を取得することが考えられます。

住民票については，相続人の住所がある市区町村役場が，戸籍の附票については，相続人の本籍がある市区町村役場が取り扱っています。

もっとも，住民票も戸籍の附票も，取得することができるのは，本人，同一世帯の人等，一定の人に限られています。

このため，相続のために必要があると説明しても，市区町村役場でこれらの書類を取得することができないという問題が発生する可能性があります。

住民票や戸籍の附票は，弁護士等が職務を行うのに必要がある場合には，職務上請求により取得することができます。

どうしてもこれらの書類を取得できない場合には，弁護士等に依頼して，相続人の住所の調査を行うことも考えられます。

住民票や戸籍の附票により相続人の住所が特定できた場合には，これらの住所宛に手紙を送付する等し，連絡を試みることが考えられます。

現実には，相続人が市区町村役場で住所変更の手続を行っていないため，住民票上の住所で生活していないことがあります。

このような場合には，住所上の住所に手紙を送ったとしても，「あて所に尋ねあたりありません」として，手紙が返送されてしまいます。

このように，相続人が所在不明である場合には，どうすれば良いのでしょうか？

たとえ，相続人が所在不明であったとしても，相続人が現実に存在する以上は，その相続人が合意しなければ，相続の手続を進めることはできません。

そこで，相続人が所在不明である場合には，相続人の代わりに法的な当事者となる，不在者財産管理人を選任し，手続を進めることを試みることとなります。

不在者財産管理人は，家庭裁判所で申立を行い，選任してもらいます。

なお，不在者財産管理人の選任にあたり，家庭裁判所は，警察に対し，捜索願いが出され，所在の調査が行われた記録があるかどうか，職業安定所に対し，登録がなされているかどうか等の調査を行います。

これらの調査の結果，相続人の所在が判明し，相続人に連絡をとることができるようになることもあります。

こうした家庭裁判所の調査を経ても，相続人の所在が判明しない場合には，正式に不在者財産管理人が選任され，相続の手続を進めることができるようになります。

亡くなった人名義の不動産については，固定資産税の納税通知書で確認することができます。

固定資産税の納税通知書は，毎年４月から５月にかけて，各市町村役場から，不動産の名義人に対して送付されます。

固定資産税の納税通知書は，亡くなった人が不動産を所有していた市町村ごとに送付されます。

このため，固定資産税の納税通知書が届くと，その市町村に亡くなった人が所有していた不動産が存在することが分かります。

固定資産税の納税通知書には，固定資産課税明細書という名前のページが存在します。

固定資産課税明細書のページには，亡くなった人が所有していた不動産が，一覧表で記載されています。

したがって，固定資産課税明細のページを確認すると，亡くなった人名義の不動産を，網羅的に確認することができることとなります。

固定資産税の納税通知書を紛失してしまった場合には，市町村役場において，固定資産課税台帳と呼ばれる書類を取得することにより，亡くなった人名義の不動産の一覧を取得することができます。

固定資産課税台帳は，名寄帳と呼ばれることもあります。

なお，不動産には，固定資産税が非課税となっているものが存在します。

公衆用道路やため池等がこれに当たります。

先に述べた固定資産税の納税通知書には，非課税の不動産は記載されていないことがあります。

他方，固定資産課税台帳や名寄帳には，非課税の不動産も記載されています。

このため，非課税の不動産も漏らすことなく確認する目的で，固定資産課税台帳（名寄帳）を取得することもあります。

以上の方法で亡くなった人名義の不動産を確認できましたら，それぞれの不動産の登記事項証明書を取得します。

固定資産税の納税通知書や固定資産課税台帳，名寄帳には，その年の１月１日時点の所有不動産が記載されています。

このため，その年の１月１日以降，相続の時点までに，不動産の権利移転があると，不動産の所有者が変わっていることがあります。

このように，相続の時点における各不動産の名義人を確認するために，各不動産の登記事項証明書を取得する必要があります。